건축물의 용도는 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것이라고 정의합니다.
<건축법 제2조 정의>
때로는 여러가지 용도가 하나의 건축물에 있는 "복합용도"로 구성됩니다.
가장 흔한 사례가 주상복합 건축물입니다.
아파트 등 주거시설과 판매시설 용도가 하나의 건축물에 속해 있는 경우 주상복합이라고 하는데요.
그렇다면 이러한 복합 건축물에 관련된 법령들을 살펴보겠습니다.
주상복합이 상업지역에서 건축이 가능할까?
<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따라 상업지역(유통상업제외)에서 공동주택 단일 용도는 법령 또는 조례에 따라 건축할 수 없지만 연면적 비율 90% 이상의 공동주택과 주거용 외의 용도의 복합 건축물은 건축이 가능합니다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령
[별표8]
중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
1. 건축할 수 없는 건축물
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시 · 군계획조례로 90퍼센트 미만의 범위에서 별도로 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]
[별표9]
일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시 · 군게획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
나. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시 · 군계획조례로 90퍼센트 미만의 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]
[별표 10]
근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시·군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
가. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(다수의 건축물이 일체적으로 연결된 하나의 건축물을 포함한다)로서 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트(도시·군계획조례로 90퍼센트 미만의 범위에서 별도로 비율을 정한 경우에는 그 비율) 미만인 것은 제외한다]
300세대 미만 주상복합은 건축허가 대상?
주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 준주거지역 또는 상업지역(유통상업 제외)에 300세대 미만이고, 연면적 비율이 90% 미만인 경우에는 주택법에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 건축법에 따른 건축허가 대상입니다.
주택법
제15조(사업계획의 승인)
① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
주택법 시행령
제27조(사업계획의 승인)
④ 법 제15조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사업의 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우일 것
나. 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만일 것
비주거 용도와 주택은 함께 복합건축물로 건축할 수 없다
숙박, 위락, 공연장, 위험물관련 시설 등 주거환경에 악영향을 미칠 수 있는 시설들은 주택과 복합건축물로 건축할 수 없습니다.
하지만초고층 건축물이거나 재개발 등의 경우에는 예외가 됩니다.
주택건설기준 등에 관한 규정
제12조(주택과의 복합건축)
① 숙박시설(상업지역, 준주거지역 또는 준공업지역에 건설하는 호텔시설은 제외한다)ㆍ위락시설ㆍ공연장ㆍ공장이나 위험물저장 및 처리시설 그 밖에 사업계획승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축물로 건설하여서는 아니된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다.
1. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목에 따른 재개발사업에 따라 복합건축물을 건설하는 경우
2. 위락시설ㆍ숙박시설 또는 공연장을 주택과 복합건축물로 건설하는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 해당 복합건축물은 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상일 것
나. 위락시설을 주택과 복합건축물로 건설하는 경우에는 다음의 요건을 모두 갖출 것
1) 위락시설과 주택은 구조가 분리될 것
2) 사업계획승인권자가 주거환경 보호에 지장이 없다고 인정할 것
3. 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」 제2조제6호의2에 따른 도시첨단물류단지 내에 공장을 주택과 복합건축물로 건설하는 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 경우
가. 해당 공장은 제9조의2제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공장이 아닐 것
나. 해당 복합건축물이 건설되는 주택단지 내의 물류시설은 지하층에 설치될 것
다. 사업계획승인권자가 주거환경 보호에 지장이 없다고 인정할 것
이 외에도
'주거환경에 영향을 최소화하기 위해 주택외의 시설과 분리되 구조 설치'를 해야하며,
'2,000세대 이상 단지 유치원은 유치원과 타용도 복합 건축이 가능' 합니다.
'주상복합의 일조관련 높이는 공동주택의 가장 낮은 부분으로 산정'하고,
'공동주택 등과 위락시설 등이 복합건축된 경우에는 피난, 내화 등의 기준을 만족'해야 합니다.
