우리나라에서 건축물을 지을 때는 건축허가를 받아야 합니다.
국토계획법, 건축법 등 다양한 건축 관계법 규정이 있는데 건축물을 짓는 지역이나 건축물 용도, 규모 등 건축시 개입하는 법률들의 규정과 그 절차를 지켜 건축하여야 합니다. 이에 반할 경우에는 불법건축물로 분류되어 건축물대장 조회시 위반건축물 표시가 나타납니다. 건축허가를 받았더라도 불법건축물이 되는 경우가 있습니다.
허가받은 사항과 다르게 짓거나, 건축 행위 제한 규정에 따른 허가 요건을 모두 갖췄더라도 허가 절차 없이 건물을 짓는다면 불법건축물로 분류됩니다. 이처럼 불법 건축은 허가 요건 자체를 갖추지 못한 실질적 불법 건축과 요건은 갖추었으나 절차를 지키지 않은 형식적 불법 건축, 두가지로 나뉠 수 있습니다.
형식적 불법 건축은 실질적 불법 건축이 될 가능성을 포함하고 있다고 보며, 건축법에 따라 실질적 불법건축물로 분류되면 사후에 철거 명령을 통해 제거될 수 있으니 건축은 절차돠 규정을 지키는 것이 중요합니다.
상황에 따라 건축물은 시장이나 군수, 구청장 등에게 미리 신고할 경우 그것을 건축허가 받은 것으로 보기도 합니다. 이는 국토교통부령이 정한 바에 따르는 경우로 한정합니다.
바닥면적이 총 85㎡ 이내인 증축이나 개축, 또는 재축의 경우가 이에 해당합니다.
3층이상 되는 건축물이라면 증축, 개축, 재축 시 바닥 면적 총합이 건축물 전체면적의 1/10 이내인 것으로 한정합니다. 또한 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 관리지역이나 농림지역, 자연환경보전지역에서 전체면적이 200㎡ 미만이며 3층 미만인 건축물을 건축할 때도 해당한다는 점 알아두셔야 합니다.
이외에도 전체면적이 200㎡ 미만인 3층 미만 건축물을 대수선할 때, 주요구조부 해체 없이 대통령으로 정하는 대수선을 할 때 등 건축법에 자세한 내용이 나와 있으니 참고하시기 바랍니다.다가구주택에 옥탑방을 개조하거나 발코니 확장, 상가주택 내 상가면적을 증가시키는 등의 건축행위를 할 땐 사전에 허가를 받아야 합니다. 내 집이라고 허가 없이 개조해 사용하다 적발되면 위반건축물로 낙인 찍히게 되죠. 최근 감시용 드론으로 개인 건축물에 대한 점검을 강화하면서 ‘위반’사실이 적발될 가능성이 커졌는데요. 위반건축물로 드러나면 행정관청은 소유자(건축주)에게 일정 기간을 정해 원상복구하라는 시정명령을 내리고, 시정이 없을 시 이행강제금을 부과합니다. 이행강제금은 1년에 2회 시정될 때까지 부과되기 때문에 소유자(건축주)에겐 상당한 부담으로 작용하게 됩니다.
그리고 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재되는 순간부터 해당 건축물 소유자(건축주)는 재산권 행사에 제한을 받습니다. 일단 집을 팔려고 내놔도 이행강제금 부담에 매수자들이 선뜻 나서지 않고요. 전세도 위반건축물에 대해선 원칙상 전세자금대출이 불가능해 세입자들이 꺼리게 됩니다. 소유자가 1인인 다가구주택의 경우, 불법 증축하지 않은 층에 대해 전세자금대출이 가능하다고 하지만 예외일 뿐이죠. 또 위반건축물은 언제든지 주민들의 민원 대상이 될 수 있습니다. 증축으로 미관 및 일조권을 저해하거나 샌드위치 패널 등을 활용한 날림 건축으로 화재 등 안전상의 위험이 대두되기 때문입니다.
위반건축행위란
적법한허가(신고) 절차없이무단으로축조하여사용하거나 근린생활시설 등을 주거용도로 변경하여 사용 또는 내력벽을철거하거나경계벽을증설또는해체하여 사용하는행위입니다.
| 위반건축 종류 | 내용 |
| 무단증축 |
불법건축행위의 약 90%를 차지하며 옥상 또는 건물의 층간면적차이 부분에허가없이 경량철골,렉산등을무단으로 설치하여증축하는행위또는마당이나주차장에컨테이너를설치하는행위입니다.[기존건축물에‘단 1㎡’라도 추가 설치를하려면허가를득하여야합니다. |
| 일조권위반및 무단대수선 |
건축물상층부 일조권제한등으로후퇴한부분 [다세대 주택의베란다부분]에경량철골등 설치하여일조권규정 을위반하는행위및다가구(다세대)주택가구(세대)간경계 벽을임의로해체하는행위입니다. |
| 무단용도변경및 공작물축조신고 위반 |
무단용도변경및 공작물축조신고 위반근린생활시설(소매점,고시원등)을주택등의용도로허가없이변경하는등건축물대장상건축물의용도를허가 (신고)없이 임의로 변경하는행위또는대형광고판 임의 설치,높이2m가넘는담장등은공작물축조신고를해야 함에도신고없이무단으로축조하는경우입니다. |
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무단용도변경및 |
법적의무조경(시설)이설치된곳을철거한경우와다중 주택에각실별로취사시설을설치하는경우입니다. |
위반건축물 양성화 방법
1. 추인허가제도 이용하기
불법건축물 신고가 접수되었을때 무조건 철거시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며, 국가에도 낭비일수 있습니다. 따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있는데 이를 '추인제도'라고 부릅니다.
물론 무허가 건축물이 모두 추인대상이 되는 것은 아닙니다. 도시계획 용도지역 및 건축법 관련 규정에 저촉하지 않는 건축물일 때 추인이 가능하며, 형사소송법 및 건축법 규정에 따라 불법 건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후 추인이 가능하도록 규정하고 있습니다.
2. 양성화 가능 여부 확인하기
만약 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면, 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 합니다.보통 주거용 불법 건축물 사례에는 옥탑방을 만들었거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 해당됩니다.
가구당 전용 면적이 85㎡ 이하인 다세대 주택, 전체면적이 165㎡ 이하인 단독주택, 전체면적이 330㎡ 이하인 다가구주택이라면 불법건축물 양성화기간에 양성화신청을 할수 있으니 참고하시기 바랍니다.
3. 건축사사무소를 통해 양성화 진행하기
불법건축물 양성화기간이 공고되어 양성활르 진행하고 싶다면 건축사 사무소 등을 방문하여 도움을 받는 것이 좋습니다. 건축사 사무서에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반 사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 됩니다. 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할수 있으며, 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재되었는지 확인해 볼수 있습니다.
위반건축물 전세대출 여부
아파트나 빌라, 다세대등 공동주택의 전유부에 위반건축물이 표시가 되있다면 전세자금대출이 안되지만 다가구주택처럼 주인이 한명인경우는 경우에 따라 달라집니다. 은행이나 다른 대출기관에 따라 승인여부는 달라질수 있으니, 대출기관에 상담을 꼭 받아 봐야 합니다. 위반건축물 전세대출이 안된다는 것보다 힘들다고 보시면 됩니다. 세입자 입장에서도 궂이 문제의 소지가 될만한 물건을 1순위로 염두해 두지는 않을 것입니다.
