건축법상 면적의 종류에는 대지면적, 바닥면적, 건축면적, 연면적이 있습니다.
이들 면적은 건폐율과 용적률의 산정기준이 되며, 그 이외의 건축 시 지켜야 할 법규의 기준이 되기도 합니다.
건폐율이 높으면 건물을 넓게 지을 수 있고 용적률이 높으면 건물의 층수를 올릴 수 있다. 건폐율과 용적률이 높아지면 그만큼 큰 건물을 지을 수 있는 것이다. 그래서 건폐율과 용적률이 높은 지역의 토지 가격은 상대적으로 비싼 편이다. 건폐율과 용적률이 높을수록 대지를 효율적으로 이용할 수 있어 건축주나 토지 소유주 입장에서는 유리하다.하지만 주택은 다르다. 아파트의 건폐율이 높다는 것은 동과 동 사이의 공간이 좁다는 뜻이다. 이미 완성된 건물의 입장에서는 건폐율과 용적률이 높을 경우 밀도가 높아 그만큼 일조, 통풍, 채광 등에서 불리하고 이는 거주측면에서 단점으로 작용해 주택가격에도 부정적인 영향을 줄 수 있다.
건축면적, 대지면적, 연면적 이란
대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데 수평투영면적이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하시면 됩니다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외됩니다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻합니다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당됩니다.
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기입니다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 100㎡ 이라면 연면적은 100×3=300㎡이 됩니다.
건폐율 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지하여 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다. 아울러 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는데 목적이 있습니다
예)대지가 100㎡이고 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 50/100으로 50%가 됩니다. 나머지 50%는 공지인데 현실적으로 50%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다. 건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.
용적률 용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다. 여기서 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 용적률을 공식으로 표현하면 다음과 같습니다.
예)대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 50㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 50㎡×4=200㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(200㎡/100㎡)×100=200%가 됩니다. 여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다. 그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로, 공동주택의 피로티, 승강기탑/계단탑/망루,장식탑.옥탑,굴뚝.물탱크.기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.
용적률 산전용 연면적
연면적은 건축물 전체 면적을 합한 것입니다. 용적률이 여유가 있으면 더 건축을 할 수 있겠으나 단순히 용적률로 계산하는 것은 아닙니다.건폐율을 따져야 하며 이웃 건물과의 이격거리 일조권등을 산정하여 추가 건축할 수 있는 면적을 산정하여야 합니다.
용도지역별 건폐율, 용적률
용도지역의 지정권자와 결정: 용도지역은 국토교통부장관, 시.도지사, 대도시시장이 지정하게 됩니다. 용도지역을 지정하거나 변경할 때는 도시.군관리계획으로 결정해야 합니다.
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용도지역 |
지역의 세분 |
건폐율 |
용적률 |
비고 |
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도시지역 |
주거지역 |
제1종전용 |
50% |
100% |
단독주택중심 |
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제2종전용 |
50% |
150% |
공동주택중심 |
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제1종일반 |
60% |
200% |
저층(4층이하) |
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제2종일반 |
60% |
250% |
중층(조례) |
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제3종일반 |
50% |
300% |
고층(제한없음) |
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준주거지역 |
70% |
500% |
주거,상업,업무기능 모두 |
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상업지역 |
중심상업지역 |
90% |
1,500% |
도심,부도심의 업무 및 상업기능의 확충 |
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일반상업지역 |
80% |
1,300% |
일반적인 상업 및 업무기능 담당 |
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유통상업지역 |
80% |
1,100% |
도시 안 및 지역 간의 유통기능 증진(도매) |
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근린상업지역 |
70% |
900% |
일용품 및 서비스 공급(소매) |
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공업지역 |
전용공업지역 |
70% |
300% |
중화확공업, 공해성공업 |
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일반공업지역 |
70% |
350% |
환경을 저해하지 않는 공업 |
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준공업지역 |
70% |
400% |
경공업/주거,상업,업무기능 모두 |
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녹지지역 |
보전녹지지역 |
20% |
80% |
도시의 자연환경.경관.산림 보전 |
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생산녹지지역 |
20% |
100% |
주로 농업적인 생산 |
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자연녹지지역 |
20% |
100% |
불가피한 경우 개발 허용 |
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관리지역 |
보전관리지역 |
20% |
80% |
자연환경보전지역에 준하는 관리지역 |
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생산관리지역 |
20% |
80% |
농림지역에 준하는 관리지역 |
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계획관리지역 |
40% |
100% |
도시지역으로 편입이 예상되는 지역 |
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농림지역 |
20% |
80% |
농림업의 진흥과 산림의 보전 |
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자연환경보전지역 |
20% |
80% |
자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보전, 수산자원의 보호.육성 |
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용적률, 건폐율 특례
자연취락지구, 자연공원, 개발진흥지구, 수산자원보호구역, 농공단지, 공업지역은 별도규정에 따라 용적률과 건폐율이 정해져 있습니다.
자연취락지구 - 건폐율:60%이하 / 용적률:별도규정 없음
개발진흥지구(도시 외 지역) - 건폐율:40%이하 / 용적률:100%이하
개발진흥지구(자연녹지지역) - 건폐율:30%이하 / 용적률:100%이하
수산자원보호구역 - 건폐율:40%이하 / 용적률:80%이하
자연공원 - 건폐율:60%이하/ 용적률:100%이하
농공단지 - 건폐율:70% / 용적률:150%이하
공업지역 내 국가.일반.도시첨단산업단지, 준산업단지 - 80%이하 / 용적률:별도규정없음
