선분양이란?
- 주택이 완공되기 전 입주자에게 분양하는 것을 말하며, 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 건설자금으로 이용하여 주택을 건설하도록 하고 있는 것을 말합니다.
후분양이란?
- 주택이 60~80% 정도로 거의 완공이 된 상태에서 실물을 확인한 후 구매할 수 있도록 하는 것을 말합니다.
선분양과 후분양 장단점 알아보기
선분양의 장점
1) 2~3년 빠른시점의 주택가격(분양가)산정으로 상대적으로 저렴하며 시세차익 발생가능성 높음.
2) 초기 투자자금 감소 및 공사비의 안정적인 제원 확보
선분양의 단점
1) 부실시공 시 입주 거부권이 없음.
2) 사업주체의 부도등 사업에 대한 리스크가 발생.
3) 입주시기의 지연 등 변수발생 가능성이 있음.
( 주택 완공전에 분양가의 70%이상이 투입된 상태로 부실공사나하자 및 입주시기 지연에도 계약해지 불가능)
4) 분양 후 공사비, 인건비 등의 상승으로 리스크 존재.
후분양의 장점
1) 공사 중 부도등의 시공사 리스크에서 보다 자유로움. (사업의 안전성이 높음)
2) 부실시공 가능성이 상대적으로 감소.(건설사들이 아파트의 완성도와 품질향상에 노력할 요인)
3) 실제로 입주할 부지에 아파트의 골조공사와 동별 배치 주변지형들을 파악 가능.
4) 계약 후 일정시간 내 빠른 입주가 가능.
5) 미확정된 분양가와 시공단가로 시공 시 시공사의 공사비 부담 감소로 부실시공 위험 감소
6) 분양권 투기수요에 대한 아파트 가격상승 감소.
후분양의 단점
1) 구매자금이 한번에 투입되어 부담 발생.
2) 건설사의 금융비용(이자)이 늘어나 분양가가 높게 책정.
3) 입주시점의 분양가 산정으로 다소 구입금액이 높으며 시세차익 가능성 상대적으로 낮음.
4) 자금력이 약한 건설사들은 진입이 어려워 공급량 감소 우려
5) 건설사들이 입지여건이 좋은 곳에만 사업이 집중될 수 있어 지역별 격차가 벌어질 수 있음.
(후분양이기에 상대적으로 분양에 대한 부담이 크기때문에 분양이 잘되는 곳에만 사업집중)
분양가상한제
분양가상한제란 아파트 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 정부가 도입한 제도입니다.
건설사가 정해진 기준 이상으로 가격을 올리지 못하게 규제하는 방식입니다.
주로 공공택지에서 적용되며 부동산 시장의 과열을 방지하고 주택 가격 안정을 도모하기 위해 마련되었습니다.
1977년 처음 도입된 이후 여러 차례의 수정과 개정을 거쳐 2019년에는 민간택지에도 적용 범위를 확대하여 시행하고 있습니다.
분양가상한제 장단점
- 가격 안정 : 부동산 시장의 무분별한 가격 상승을 억제하여 주택 구매자들에게 더 합리적인 가격에 주택을 제공합니다.
- 실수요자 보호 : 생애 최초 주택 구매자나 중산층에게 혜택을 주어 주거비 부담을 줄여 줍니다. 더 많은 사람들이 집을 구매할 수 있는 기회를 제공합니다.
- 투기 방지 : 부동산 시장에서 투기적 요소를 줄여주면서 시장의 건전한 성장을 촉진합니다.
- 주거 안정 : 예측 가능한 주거 비용을 통해 구매자의 장기적 주거 안정성을 향상시켜줍니다.
