전국에 오피스텔이 정말 많은데요.
오피스텔은 주택이 아니라는 사실 알고 계셨나요?
오피스텔은 건축법상 업무시설로 22년 말 기준으로 전국 오피스텔은 100만 실 넘게 준공이 되었습니다.
법상 업무시설이지만, 과세할 때에는 주거용/업무용으로 분류하게 됩니다.
21년 인구주택총조사에서 오피스텔이 제외된 재고 주택 수가 약 1,800만 호라는 것을 고려한다면,
오피스텔은 우리나라 주거공간 유형에서 꽤 많은 비중을 차지하고 있다고 볼 수 있습니다.
오늘은 이러한 오피스텔을 살펴보도록 하겠습니다.
오피스텔 관련 법령은?
먼저 주택의 정의를 알아보겠습니다.
「주택법」에 따르면, 주택은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지, 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다.
반면, 오피스텔은 기숙사 등과 함께 「주택법」상 준주택으로 분류됩니다.
준주택의 정의는 "주택 외의 건축물과 그 부속토지"로서 주거시설로 이용가능한 시설입니다.
「건축법 시행령」에서 오피스텔은 업무시설로 분류하고 있고, 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물이라고 정의합니다.
인허가 절차도 상이합니다.
일반적으로 30호 이상의 주택을 시행하기 위해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인 절차를 밟고, 승인이 된 경우에 「건축법」 제11조의 건축허가 등이 의제 처리됩니다.
반면, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 사업계획 승인 절차가 불필요하고 「건축법」 상 건축허가 절차가 필요합니다. 건축허가 절차는 인허가 기간도 짧고, 요건 및 규제가 완화되어있다는 점이 사업계획 승인과 다릅니다.
주택건설기준 등에 관한 규정」은 대통령령이지만, 오피스텔에 대한 건축기준은 별도의 국토교통부 고시 「오피스텔 건축기준」에서 다뤄지고 있습니다. 발코니 설치 불가, 바닥난방 허용 면적, 피난 및 설비기준 등을 다루고 있습니다.
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건축물의 분양에 관한법률, 시행령
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주택공급에 관한 규칙
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적용대상
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기타
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오피스텔의 역사와 최근
1985년 고려개발이 서울시 마포구에 공급한 성지빌딩이 우리나라 오피스텔의 시초라고 알려져 있습니다. 오피스텔이라는 용어가 최초로 법상 등장한 것은 1986년 8월 「건축법 시행령」이며, 이후 「오피스텔 건축기준」이 제정되었습니다. 최초로 오피스텔이 제도권으로 편입되었을 때에는 바닥난방과 욕실 설치가 허용되지 않는 등 규제가 심하였습니다. 하지만, 도심 내 주택수요를 충족시키는 대안으로 평가받으며 국토부(당시 건설교통부)가 1995년 7월 바닥난방을 허용하자, 국내 오피스텔 붐이 일기 시작하였습니다.
수요 측면에서는 도심 내 공동주택의 대체재라는 평가와 공급 측면에서는 신속한 공급속도 및 간소한 건축 행정 절차 등의 평가를 받으며 2022년 누계 100만 호 이상이 공급되었습니다. 오피스텔 시장은 아파트 등 주택시장에 절대적인 영향을 받는다는 한계 등이 존재하지만, 도심 내 직주근접을 가능케 하고, 직장인을 위한 주거공간으로 자리매김하고 있습니다.
종국적으로는 점차 규제는 완화되어가는 모습을 보이고 있습니다.
현재는 120㎡ 이하 오피스텔은 바닥난방이 허용되고 있지만, 여전히 발코니 설치는 금지되어있습니다.
최근에는 일반적인 오피스텔과 차별화된 전략을 선보이는 오피스텔이 점차 증가하는 모습도 보입니다. 특히, 강남권 오피스텔들은 고급화 전략을 선보이고 있습니다. 아스티, 루시아, 펜트힐 등이 다양한 컨시어지 서비스들을 강조하며 입주를 앞두고 있습니다. 다만, 코로나 19 직후 자산시장이 뜨거울 시기에 사업성과 분양성 등을 판단하였던 시행사와 시공사들이, 최근 시장이 얼어붙고, 공사비 인상 등 문제가 발생하게 되면서, 어려움을 겪고 있다는 이야기도 들립니다. 고급 오피스텔 시장이 개화하였다는 것 자체는 흥미롭지만, 경기 상황에 따라 공급이 수요를 초과하는 상황이 일어날 것 같다는 생각도 듭니다.
