증축이란?
건축영 제2조 4호
기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다.
증축시 건축허용면적은?
국토교통부 FAQ
Q.개발제한구역 지정당시부터 대지인 토지(1,300㎡)상에 230㎡의 주택이 있으며, 구역내 8년 거주자일 경우 건폐율 20%, 용적율 100%룰 적용하여 300㎡가 초과되더라도 근린생활시설 이외의 용도(주택, 창고)로 증축이 가능한가요?
A. 개발제한구역안에서의 주택 또는 근린생활시설 건축규모는 「개특법시행령」별표2 제2호가목(2)에 의거 건폐율 100분의 20 이내로 건축하는 경우 높이 3층 이하, 용적율 100펴센트 이내로 건축이 가능할 것이지만,
질의의 경우 근린생활시설 중 위 같은법시행령 별표1 제4호나목에 의한 일반음식점․휴게음식점의 건축연면적은 300제곱미터 이하로 제한하고 있으므로 휴게음식점 및 일반음식점과 주택, 창고등의 복합용도로의 건축은 300제곱미터를 초과하여 건축할 수는 없을 것입니다.
개발제한구역내 존속중인 건축물에 대한 재축 및 증축의 경우 건폐율과 용적률은?
Q. 개발제한구역내 존속중인 건축물 등에 대한 특례에서 건축물의 재축 및 증축의 경우 건폐율, 용적율은 얼마인가요?
A. 개발제한구역안에 존속중닌 건축물에 대한 특례는 『개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령』 제23조제2항에 따라 가능한바 이 경우 건폐율, 용적률은 같은 법 시행령 제22조 관련 별표2 제2호 가목에 적합해야 합니다.
이 경우 건폐율은 100분의 60 이내, 용적률은 300퍼센트 이내로 정하고 있으며 주택 또는 근린생활시설에 대하여는 건폐율 100분의 60 이내로 하는 경우는 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이내로서 기존면적을 포함하여 연면적 200제곱미터(5년 이상 거주자는 232제곱미터, 지정당시거주자는 300제곱미터) 이하. 이 경우 5년 이상 거주자 또는 지정당시거주자가 연면적 200제곱미터를 초과하여 연면적 232제곱미터 또는 연면적 300제곱미터까지 건축할 수 있는 경우는 1회에 한하도록 하고 있습니다. 또한 건폐율 100분의 20 이내로 건축하는 경우는 높이 3층 이하 용적률 100퍼센트 이내로 하고 있고 토지의 형질변경을 수반하는 증축은 경우는 같은 법 시행령 제23조제2항제2호관련 별표3에서 별도로 정하고 있으니 기타 구체적인 사항은 허가권자인 해당시장·군수 또는 구청장에게 문의하시는 것이 좋습니다.
기존건축물을 증축하는 경우 부과대상 면적은?
Q. 기존 건축물을 증축하는 경우 기초공제 면적과 기존 건축물 연면적은 각각 어떻게 산정하나요?
A. 건축연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물의 건축행위에 대하여 기반시설부담금을 부과하는 것이므로, 기존 건축물연면적(주차장면적 제외)과 증축허가연면적을 합산하여 200제곱미터를 초과하는 경우 기반시설부담금이 부과되는 것입니다.
따라서, 기존 건축물의 연면적이 기초공제 면적(200제곱미터)를 초과하는 경우에는 기존 건축물의 연면적을 제외하고 증축허가 연면적만을 산정하는 것이나, 200제곱미터 미만의 기존 건축물을 증축하는 경우에는 기초공제 면적(200제곱미터)에 해당되는 만큼을 건축연면적에서 제외하고 산정하도록 되어있습니다.
기존건축물이 기초공제면적을 초과하는 경우 부과대상면적은 기존건축물(300㎡) + 증축(100㎡) - 기존건축물 공제(300㎡) = 100㎡ ㅇ 기존건축물이 기초공제면적 미만인 경우 부과대상면적은 기존건축물(150㎡) + 증축(100㎡) - 기초공제면적(200㎡) = 50㎡
동시 증축과 개축가능여부
Q. 개발제한구역내에서 건축법상 개축과 증축허가를 동시에 이루어지는 경우 일괄 허가처리가 가능한가요?
A. 건축행위 중 “신축”이라함은 「건축법시행령」제2조제1호의 규정에 따라 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함)에 새로이 건축물을 축조하는 것(개축 또는 재축의 경우를 제외)을 말한다고 규정하고 있습니다.
건축물의 개축과 증축이 동시에 이루어지는 것은 신축에 해당됨으로 개발제한구역법령상 건축(신축)기준과 규모 등 법령에 적합하다면 개축과 증축행위를 일괄하여 허가하는 것은 아무런 문제가 없습니다.
